Análisis Realty Income

Conociendo Realty Income…

Realty Income (también conocido como The Monthly Dividend Company) es un REIT estadounidense que opera solamente en el mercado de EEUU.

Fue fundado en 1969, en la década de los 70 la empresa se propuso adquirir inmuebles como tierras, edificios y la empresa de comida rápida de la empresa Clark para alquilarlos. Realty Income con los ingresos que obtuvo compro tierras para construir edificaciones y alquilarlas a tiendas que tenían perspectivas de estar mucho tiempo localizadas en un mismo lugar.

En 1992, tenía 628 propiedades y en 1994 salió a bolsa desde entonces ha incrementado el dividendo 74 veces y ha pagado más de 500 dividendos. A fecha de hoy tiene 4327 propiedades.

El negocio de la empresa es adquirir propiedades comerciales como teatros, gimnasios, estaciones de servicio, centros comerciales… para alquilarlos después a empresas mediante contratos de largo plazo.

Sus tres grandes clientes son las empresas Walgreens (cadena de farmacias), FedEx (compañía de logística) y Dollar General (supermercados) entre los 3 representan un 15% de la facturación de la compañía.

Los tipos de propiedades que tienen y su porcentaje en la cifra de negocio son:  

Tipo	Propiedades	Porcentaje sobre las cifra de negocio
Venta al por menor	4172	78,5%
Industrial	82	10,3%
Oficinas	44	6,5%
Fabricas	14	2,4%
Agricultura	15	2,3%

CRECIMIENTO DE LA COMPAÑÍA

Las ventas han crecido en el periodo 2005 – 2014 un promedio de un 25% cada año. En 2013 Realty Income adquirió otro REIT Realty Capital Trust añadiendo 515 propiedades más, lo que incrementó las ventas de esa forma.

La adquisición de esta compañía contribuyó a aumentar el dividendo en un 19%, incrementar el tamaño de la compañía en un 35% además de mejorar los ratios de eficiencia.

Vemos que las ventas aumentaron por la adquisición de Realty Capital Trust pero eso hizo empeorar su Free Cash Flow. En 2014 ha realizado 506 adquisiciones de propiedades por lo que el Free Cash Flow vuelve a ser negativo. En los siguientes apartados vamos a ver cómo ha podido financiar estas adquisiciones y puede tener dos años seguidos con un FCF tan negativo.

A diferencia de las demás acciones en los REITS utilizamos los FFO, se calcula añadiendo a los beneficios la depreciación, ya que los inmuebles no se deterioran tan rápidamente como la maquinaria además de que no supone una salida de efectivo de la empresa. Por eso sustituimos el BPA por el FFO.

Realty Income consigue un incremento sostenido y creciente durante el periodo 2005-2014. Durante los últimos 5 años ha conseguido un incremento del FFO de 7,71% anual.

ANÁLISIS DE LOS INGRESOS

Los márgenes que ha ido consiguiendo la empresa se han ido reduciendo año a año:

La reducción del margen lleva una tendencia negativa, para saber que partidas de la cuenta de resultados están afectando a que los márgenes sean cada vez más bajos vamos a estudiar la cuenta de resultados:

Con un gráfico de números índice vemos claro que gastos están pesando más para que los márgenes de la empresa estén bajando de forma continuada en el tiempo. Tomando la referencia de la línea roja ancha que representa el total de ingresos de la empresa, vemos que por encima de ella están los gastos que crecen más rápido que las ventas:

Property: Este gasto es el que más crece, un promedio de un ¡57%! Cada año en el periodo 2009-2014. ¿Qué incluye este gasto? Es el mantenimiento, seguros, impuestos, servicios públicos, inspecciones…  Por lo tanto es un gasto asociado a las propiedades que adquiere.

Income taxes: Vemos que han subido los impuestos para los beneficios de las empresas, por lo que también influye a la hora del margen neto.

General and administrative: Estos gastos fijos que son los de personal y la administración también han crecido más rápido que las ventas, la empresa tiene que prestar especial atención a este tipo de gastos que están haciendo que los márgenes se resientan.

Veamos que está pasando con la rentabilidad que está sacando a sus activo y a su patrimonio neto:

Como hemos visto los márgenes bajaban, y los retornos que obtiene de su patrimonio neto y activos también bajan.

Esto es sobre todo a los gastos asociados a las propiedades que hacen que la rentabilidad que se pueda obtener del activo sea mucho menor.

RATIOS DEL BALANCE

Analizamos su balance, primeramente vemos su nivel de deuda comparado con su patrimonio neto:

Lo recomendable es no pasar del nivel de 0,5 es decir que el total de deudas de la empresa no supere el 50% del patrimonio neto. Como varía en cada sector lo comparamos con sus competidores.

Estas empresas serían competencia directa de Realty Income, entre todas ellas el promedio de este ratio es 160,5, por lo que estaría bien posicionada respecto a ellas estando un 45% por debajo. Pero no debemos olvidar que hay otras empresas que lo están haciendo mejor respecto a nosotros en cuestión de deuda.

El interest coverage ratio nos indica cuantas veces la compañía puede pagar los intereses que genera su deuda con su beneficio. Esto nos lo muestra el gráfico de barras que ha ido disminuyendo conforme pasan los años y la deuda (línea azul) no ha dejado de subir, además la reducción de deuda (línea roja) es nula ya que casi nunca pasa a ser negativo que significaría que la empresa paga la deuda.

La deuda total respecto al EBITDA  se mantiene constante y desde hace tres años ha iniciado una tendencia a la baja debido al incremento de las ventas que hace que se tenga un mayor EBITDA. Pero no tenemos que olvidar el crecimiento de los gastos.

El ratio de liquidez nos dice que la empresa podría tener problemas en el vencimiento de sus obligaciones, lo ideal está en torno a 1. Un ratio muy por encima de 1 y sostenido en ese punto durante bastante tiempo también indicaría un problema, ya que la empresa tiene recursos ociosos los cuales podría sacar un mayor rendimiento invirtiéndolos.

Sin llegar a ser un problema crítico, lo tenemos que tener en cuenta con el paso de los trimestres y de los años junto con los demás ratios de deuda.

CASH FLOW

La tendencia del efectivo recibido de las operaciones de la compañía sigue una tendencia positiva y se ha incrementado en mayor medidas en los dos últimos años debido a la adquisición que hizo la compañía, de ahí también que el free cash flow haya sido negativo.

Os habreís dado cuenta con este gráfico de que algo va mal, mientras que los dividendos pagados van creciendo, el cash flow es negativo esto nos obliga a analizar las fuentes de financiación de la empresa, para ver si la adquisición de la empresa Realty Capital Trust ha puesto en peligro financiero a la empresa.

Con esta tabla ya sabemos que la empresa se financia emitiendo acciones, y por ello el salto del anterior gráfico de la cuenta total de los dividendos pagados. Esto puede pasar factura a largo plazo si no consigue sacar la rentabilidad debida a estos fondos con una paralización del icnremento de dividendo que tanto presume la empresa o con un incremento ínfimo del mismo.

ANALIZANDO EL DIVIDENDO

La empresa lleva desde el año 1996 aumentando el dividendo consecutivamente, en el gráfico pongo los últimos 10 años. ¿El aumento es lo suficientemente amplio como para lograr superar la inflación española?

He utilizado números índices para comprar los crecimientos de ambas magnitudes y vemos que el dividendo de Realty Income crece a un ritmo más rápido que el IPC de España.

El payout de la empresa crece cada año y resulta ya excesivo para el empresa, como hemos visto anteriormente este payout se mantiene porque la empresa emite acciones. Por lo que no podemos asegurar que la empresa pueda seguir repartiendo el dividendo que reparte mensualmente.

Os dejo las principales cifras del análisis de los últimos 5 años.

Crecimiento anual de las ventas: 25,07%

Crecimiento anual de FFO: 7,32%

Crecimiento anual del dividendo 5 años: 5,40%

Rentabilidad actual del dividendo: 4,46%